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熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

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不動産の「査定」と「評価」

いよいよ来週からゴールデンウィークには入る時期になりましたね~ が、私は今年もどうも世間並に休めそうにありません。が内心嬉しい思いもあります、何故か・・・・自身の人生観か゛・・・とある時期から変わり、仕事と云う「事」ができることに何か充実感を感じる・・・といったところでしょうか?・・・・ 自分のことはさておき期間中、天気が五月晴れとなればいいですね~                                                                                                                                                さてタイトルの「査定」なんですが「査定」イコール価額ということになります、基本的な事としてその価額要素は大まかに三つの要素からなるものと考えられます。                                                                         ①まずその不動産の効用:その不動産を活用して何が得られるか                                  ②相対的希少性:他の不動産と比べて価値が高いか低いか                                     ③その不動産の有効需要:ほしい人が多ければ価格は上がる、需要が少なければ下がる                                     以上の三点を基本的な価額要素として査定、鑑定しているわけです。                                                                    又、公示地価・基準値・路線価も当然に価額根拠は同じです。オーソドックスな手法として・原価法・取引事例比較法・収益還元法等で導き出すのが主流て゜しょうか                                                   が、この方法により導き出された価額付はその時点を含む過去形の数値と云ってもいいと思います。  まあそれはそれで一定の指標として参考にはなりますが・・・・・・                                             不動産はある種、生き物と捉えるべきで建物付きですと建物の劣化、更地であれば周辺環境の変化等、行政的変化あるいわ所有者に於ける種々の事情変化等が考えられ現実的に今現在の状態、状況が将来に於いて不変という事はあり得ません。                                                                      従って「査定」と云うのは時点的要素が強い「鑑定」とは違い、将来的変化・潜在的要素価値(プラスorマイナス)、市場経済(金融要素含む)的変化、社会的変化等々を検討し見出さなくてはなりません。上場企業の株価を予知する感覚に似ています。総合的なアナリシスの作業レベルが必要です。                                                   現実的に過大評価されている物件もあれば逆に過小評価されている物件も散見されます。                                                                                  更にだれがどういう目的でその不動産を利用、所有するのかも要素的根拠として考慮しなくてはなりません。        これが本来の「査定」だと云えます。正確な表現をすれば「バリューレポート」でしょうか。 IMG_2704.jpg IMG_2718.jpg
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