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熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

フォーメーションpart10

risk analysis:

ロングタームの不動産投資に於いてモニターしておかなければならない事は、
「マクロ経済環境の変化」「証券化スキームの規制による変化」「不動産関連法規の変化」等が考えられます。
それらの変化に敏感に反応するのが「デットマネー」であり、この「デットマネー」のフリーズが大きなリスク要因として影響を及ぼす事になります。

少々大袈裟かもしれませんが不動産投資における様々な、国内外の経済環境の変化が徐々に影響してくるものと考えられ、従来の投資手法の案件においては中、長期(3~7年)でのストラクチャーが崩れる案件がでてくる事が予想されます。
ストラクチャーの源泉であるインカムの減少により、終結するのか?リスケの余地があるのか?
判断を余儀なくされるsceneがフォレキャスト・・・・・できます。

現時点で考えられるネガティブコンディション(調整局面)は、2サイクルの2015年前後までウェーブ或るいわローリングしながら続くものと思われます。

只、それに平行するような形で、buy-outの投資ビジネスが不動産投資としてアグレッシブに行われ
トライアルはあるものの、それにより新たな投資環境が整い、更に高度且つ良質なスキームにおいてグロウスするものと思われます。

・・・・・tea time・・・・・

リーマンショック10の教訓

①バブルは必ず起こり、破掟する。
自分だけはバブルと無縁だと考えるのは非現実的だ。
②金融緩和はバブルの「必要条件」
  金融緩和自体は投資の好材料だが、その行く末は警戒が必要。
③リスクのごまかしがバブルの「十分条件」
  不安定な物を必要以上に安定的だと思わせる仕掛けが本格的なバブルをつくる。
④大手金融機関も安泰ではない。
  金融は見かけより不安定で危険なビジネスだ。
⑤専門家はお金に「転ぶ」
証券会社よりお金を貰う証券アナリスト、ファイナンシャルプランナーも警戒が必要
⑥トップが社員の意見を聞かない会社は危ない。
  自分に都合がいい話しか聞かないトップのいる会社、気お付けよう。
⑦バブルの崩壊の対策は「迎え酒」
投資のチャンスは生じやすいが、政策の「出口」を誤ると次のバブルが起こってしまう。
⑧高いレバレッジに要注意
誰かの「借り過ぎ」或るいわ誰かの「貸し過ぎ」を見つけたら要注意。
⑨ショックの後には「買い場」がある。
ショックによる不安の拡大、ポジション整理(損切り)は過剰な安値を招きやすい。
⑩恐ろしいのは成功報酬
巨額ボーナスを受け取る「金融ギャンブラー」はまだ沢山残っている、「迎え酒」政策も手伝って
  ギャンブラーの多くは温存されている。

・・・・・読売新聞より・・・・・・


























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フォーメーションpart9

risk assessment:

通常、一般的な事業に於いて、主なファクターは「売上と収益」、そしてこれに常に付随するものが「コストとリスク」であるのは、ご周知の通りです。

収益不動産に対しての投資も他の事業活動と同様で「収益」と「リスク」は表裏一体、ワンセットものです。

過去の不動産を取り巻く変遷を見てみますと、地価は概ね1980年頃に急騰した後、その数年の後(91年を境に)に下落に転じました、この事は不動産(土地)は常に上昇を続けると云う「土地神話」が崩壊し、不動産(土地)が安全資産から、上昇もあれば下落もある、リスク資産になったと云う事を意味します。
今回のファンドバブルも全く同様で、フレームとスキームが少し違っただけで、本質的なものは変わりません。

常にキャッシュインもあれば、キャッシュアウトもあると云う事です。

CRE等の対策、マネージメント等でリスク回避する場合に、ポートフォリオを組む・・・・何て事をよく耳にする事がありますが・・・・収益性、安全性を精査し、互いにリターンの相関が低いCREを組み合わせ全体のリスクを低減させる・・・・
確かにリスク回避の方法ではあります。
が、それは今までの回避方法の一つではありましたが、今後は新たなリスクが発生しカバーでき得なくなる可能性が高くなると考えられます。

では今後の不動産投資に於いて、最大のリスクとはどう云ったものでしょうか?


~次号に続く~







































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