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熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

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フォーメーションpart7

収益の勘所:

投資をハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターン或るいわミドルリスク・ミドルリターンで収益を得るのか?
・・・・とよく云われますが、収益に於けるスタンスは実際は様々で、上記の表現でいきますと
ハイリスク・ローリターン、ローリスク・ハイリターン、ミドルリスク・ローリターン等いろいろの投資スタンスがありバリエーションは多いのが実際です。

ハイリスクなポジションであれば当然にショートタームの投資であり、ローリスクであればロングタームのインベストスタンスと云うのがセオリーと云えます。
(一般の方が不動産投資を行う場合は、このローリスク・ローリターン且つロングタームと云うのが
レギュラーな投資だと云えます。)

ミドルリターンを狙うのであれば、リスクをヘッジする事になります。
シンプルな方法としては、ハイリスクポジションとローリスクポジションを各々50%ずつ、リスクテイクしミドルレンジで投資すればokで、これをオープンandクローズを繰り返し行う事がポイントです。
繰り返す事で確率を得る事ができます。・・・・サイコロと同じ理屈で単純です。
(reit等を組み込む事でレスポンスが得られます。)

次に不動産投資の場合、投資タイミングが重要なポイントで特にレバレッジをハイテンションで効かせる場合はノンリコースでのファイナンスが前提での組み立てとなります。
逆に云えばノンリコースでのスキーム、或るいわ環境が整なわなければレバレッジ効果の投資タイミングではないと云う事になります。

サブプライム・・・以来、ノンリコースでの調達は若干困難さを伴いますが、対象物件の精査、判断能力を持ち合わせている金融機関は邦銀でも結構あります。

~次号も収益の勘所です。~



























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フォーメーションpart6

不動産(収益物件)はポートフォリオ・インシュアランスになりえるか?
答えはyesです。

但し、reit等の投資信託はnoです。
何故ならこれらへの投資、運用は不動産投資ではなく株、債券等と同じく金融化された金融商品への投資と同じであって、国債を除きインシュアランスにはなり得ません。

よく投資の三原則として収益性、安定性(安全性)、流動性と云いますが金融商品の場合、流動性は確かに高いものがありますが、収益性、安定性(安全性)を考えた場合どうでしょうか?

今後、我が国の産業、特に輸出関連基幹産業と云われた産業は大きく根底からwith the chang of the timesの筈です。
では内需産業の典型である住宅産業はといいますと、やはり輸出関連産業と同じく将来のキャパシティーは減少するのは明らかです。

が不動産産業と云いましても大変幅広いものがあります、大きく大別して新規開発型にウエイトをおいた大手ハウスメーカー、マンションデベロッパー、ビルダーetc等と既存のストックをベースとしてビジネスを行うreal property、agencyがありますが後者のproperty、agencyは内需産業としてハウスメーカー、マンションデペロッパー、ビルダーに取って代わり、社会的な動向と伴に必要性(需要)が増大するものと考えられ、開発型は企業規模の増大を見込める場所は海外にパラダイム・シフトするしかないと考えられます。現に数年前から中国、東南アジア、オーストラリア等へ資金を投下しており、今後もこの傾向は加速度的に進むものと思われます。

このように国内に於いては新規供給の分野が先細りになると云う事、前述しましたように全体としてのキャパシティーの減少傾向は否めません。

しかし、この事はあくまでも全体としての事であって、業界を細分化し需要動向をモニターしてみますと先に述べました様に、不動産のストックに於ける関連ビジネスは新規供給開発型の減少分を取り込んでいく事が読み取れます。つまりシェアが増加すると云う事になります。

したがいまして既存の物件において、投資基準・一定の収益基準を満たし精査された物件は、ポートフォリオ・インシュアランスとして或いわヘッジとして又、実物への投資と云う魅了さも兼ね備えており、昨今の総合的な経済環境、業界の今後の動向から判断しますとポートフォリオとしての投資対象の機会と云えます。

~次号もフォーメーションです~





























フォーメーションpart5

お金と不動産は=ではない。

わかり易い例でいいますと、一億円の現金で一億円の賃貸マンションを建てました、でこの賃貸マンションの建物の俊工事の資産価値は一億円か?
答えはnoです。

他の消費財の物品と根本的に違うところです。消費財の物品を一万円で買った場合、買った瞬間からマニアックな品物以外は一万円以下の価値になります。

不動産の場合も、お金が不動産に替わった瞬間から、お金=不動産価値ではありません。
が、お金<不動産、お金>不動産の二通りの価値のいずれかになります。

収益不動産の場合は、お金<不動産価値にならなければbusinessとは云えない事になり、仮に
その逆のパターンですと負の資産となり、それが永らく続くようであればbusiness reversalとなり、何らかの方法で終結の時期を図らなければ゛ならないと云う事になります。
要因に問題がある場合と、原因に問題がある場合が考えられますが、過大なレバレッジ期待とロング、ショートでの市場性と社会動向の見誤り・・・・・と云ったところでしょうか。

又、不動産の価値としての見方に、他のセクションに於ける企業のトータル的事業価値のように、不動産を収益ビジネス、事業として取り組む場合、「市場価値」と「社会的価値」のプライシングがあり"市場価値のプライシングは高いのだけれども、社会的プライシングは低い"
このような「市場価値」と「社会的価値」がバランスされていないケースの場合はロングタームでの安定的な収益はあまり期待できないと云う事が云え、それなりの価値評価にしかなり得ません。

・・・・・つづきは次号にて・・・・・・
































フォーメーションpart4

不動産の収益物件・・・・・・。


収益: とは何ぞや?

そもそも収益とは総称して事業から生まれた利益・・・・と解釈されます。
収益=事業から生じる利益・・・・・・非常に大事な意味です。
不動産の収益物件をいろいろのスタンスから判断する場合に収益の「意味」が決定するシチュエーションも充分あり得ます。

一般的に不動産を収益として取り組む場合、所謂、事業化する場合は、投資のスタンス、投資のボリューム、期間を明確にコミットする事が基本的な要素といえます。

又、収益でも「質」があり、目的とそのスタンス、ボリューム次第では異なってきます。

例えば、ゾーン開発、或るいわ再開発等の規模になりますとスケール、投資ボリュームも大きく、場合によっては行政も加わるようなケースの場合は、その地域社会に及ぼす影響、波及的効果は小さくはありませんし事業の中身も多岐にわたり、期間もロングターム・・・と云う事になります。
このような不動産事業における収益の質はベネフィット、インタレストの意味合いの要素が大きいものとなります。

逆に上記の収益のパターンとは全く異なるタイプで、スペキュレーションという手法があり
情報の時間差、つまり情報の入手と情報のEXITで収益を得る方法で、継続性の薄いインベストメントと云えます。
クールなスピード感が必須と云えます。
質的にはゲイン(gain)そのものだと云えます。



















~つづきも収益です~


テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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