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熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

いろいろ etc なんやかや

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台風13号

熊本は昨日(17日)夕方ちかくから午後10時ぐらいまで暴風雨に見舞われましたが、最悪のコースを若干ズレた為、被害が少なく、胸を撫で下ろした方も多いと思います。(長崎の方には申し訳ないですが) が又次の台風14号が発生したとの事で日本に影響しはじめるのは来週ぐらいでしょうか、10月いっぱいまでは台風シーズンで仕方ないですね。自然にはかないません。


自然災害、特に台風のメディアの報道について、いつも思うのですが大げさです。ショー的な感覚が最近目立ちます。テレビの映像に写しだされるのは、海岸に打ち寄せる波しぶき、風を強調する為の樹木の映像。決まって同じパターンです。海は少々風がふけば波立ちます、樹木も風が吹けばなびきます。それも一番、激しい時の映像を繰り返し流します。最初はLIVEによりその地域の放送局周辺の映像で、たちまち映像が録画に切り替わり、先ほどのお決まりパターンの海岸と木々の揺れ、これを何回も何回も繰り返します。これでは、見ている人はイリュージョンを行します。恐怖心を煽るようなものです。正確な報道とはいえません。一番、知りたいのは、今、現在のこまやかな各地域の風速、雨量そして30分後、1時間後或いわ2時間後の予想し得る、こまやかな各地域の精度の高い予報ではないでしょうか、気象庁の発表は台風の推定中心気圧と中心の推定風速と中心の予想進路及び推定暴風域だけです。これでは、お粗末です。


台風の中心が通過する確立は予想される進路でも大変少ない確立です。まして中心域とそれ以外の域では状態がかなり違います。例えば、昨日の13号の例をとりますと、午後6時ぐらいに佐世保に上陸、推定中心気圧930hp、中心推定風速40mと気象庁が発表し、それをメディアを通して一般の方は情報として得ると云う事になりました。そして、その時点では、ほぼ九州全域が暴風圏となっておりました。その時間帯では熊本市ではどうだったんでしょうか? 私の気圧計では987hpでした。その後985hpと気圧が下がり午後9時ぐらいに990hpに上昇しすぐ995hpになりました。それなりに風はありましたが、風が段段弱くなってくるのが予想できます。つまり台風が熊本市から遠ざかっていったのが気圧の変化で解ります。一般の方は先ほどの中心気圧930hp 中心風速40mがインプットされてますのでミステイク(勘違い)します。上陸地の佐世保の気圧が930hpと熊本市の987hpでは、かなり状態が違います。台風は言うなれば「渦巻き」ですから中心に近くなる程、風速、風力は強くなります。おまけにメテ゛ィアより知らされるのは、「今」の状態を30分~1時間後に知らされるという塩梅です。


これだけ情報通信網が発達した時代で且NHKの各県支局、各県の民放もありながら、そのエリアごとのリアルタイム情報が流せないというのは不思議です。ずつと昔から九州・沖縄は台風銀座でもあり、必ず被害を被ってきたわけで、今後も被害を受けざるを得なくてはならない地理的宿命です。なのに以前と知らしめる内容は、さして変わってません。特に台風の予想進路についての精度は十数年前と殆ど一緒のような気がします。


より、こまやかな、より精度の高い予報とリアルタイムとの情報が得られれば対応できます。被害を最小限度で食い止められる可能性がありますし、過度な不安、不必要な出費、不用な労力を抑える事も可能です。よく屋根に登って屋根瓦の補強中に足をすべらせ転落、死亡、重症なんてニュースがありますが、より精度の高い情報で屋根瓦の飛ぶような可能性は薄いといった情報が入手できれば、こんなバカげた屋根瓦と命との交換なんて事にはならない訳です。


 昨日の全メディアの共通した表現に「甚大な災害が発生する最高レベルの警戒が必要」と一語一句違わない、全く同じ表現でした。これだけ科学が発達した現代です。もう少しましな表現はできないものかとテレビの画面をみておりました。この表現は「精度のなさ」を表していると思います。未だに気象については、この程度の科学技術かと危惧されます。


所詮、人間は「自然」をコントロールなんて出来ないわけです。が、より自然を知る事はできます。自然イコール「気象」だと思います。地球上の万物が気象によって全て支配されているといっても過言ではありません。それも永遠にです。「気象」をもっともっと知らなくてはいけないと思います。


そこでお勧めの一品:気圧計のついたサーモメーターを家庭に一つ備えましょう。「気象」現象は言うなれば気圧の変化です。気圧が変わる事によって、その後に現象として現れるのが気象です。気圧計があると日常生活の上で大変役立つ事が多いと思います。又「気圧」と「身体」には密接な関係があるような気がします。


 終わり。


 


 


 


 


 

a quotation

前回に続きましてカッコつけた横文字のタイトルです。a market price の事です。まだカッコつけてますね・・・・・「相場」の事です。 最近、いろんな人から「今後の土地価格はどうなるの? 不動産の動きはどうか?」などよく聞かれます。・・・・・・・・ほとんどこの様にお答えします。「上がった土地はいずれ下るでしょうね。下がった土地は上る事はないでしょうね。」と、聞いている人は殆ど一瞬キョトンとします。   が多分、当たらずとも遠からずでしょう。maybe


現在の時点を基準に「今後」を考えますと、上記の様な答えになります。 「ある種の不動産」は上がりました。「その他の不動産」は需給バランスにより調整され下がりました。   少し解説しますとREITと過度な一極集中によるオーバーシュートした都心。その余波を受けた、札幌 仙台 名古屋 大阪 広島 福岡 又その飛び火が一部の地方都市に降り注ぎ高騰しました。


「ある種の不動産」とは、不動産ファンドによる俗にいう「買いあさり」、その受け皿が不動産投資信託、いわゆるREIT(real estate investment trust)です。約6年前に2つの銘柄が東証に上場しました。その保有不動産は都心、一等地のオフィースビルでした。その後、後発組みが続々と上場し9月12日現在39の銘柄が上場しております。又月内に新に一つ上場しますので40になります。


そもそもREITの創設は政府の政策において、金融機関の不良債権処理というスキームの中で誕生いたしました。以前から似た様な投資信託はありましたが、現在の様な流動性はなく、ごく一部の投資家を対象としたものでした。前記の二つの銘柄が上場される前後は、各方面から賛否両論で大方の見方が、「不良債権化した不動産を證券化したものなど、旨くいくはずはない、」という見方が大勢でした。上場後、半年ぐらいは鳴かず飛ばずでしたが、その後少しずつ認知されるようになり、3つ目4つ目と上場し10銘柄、前後からの上場後は、大変な勢いで現在の数になりました。


(※日本のREITは本場アメリカの物まねが出発点です。当時、私も本場アメリカのREITのスキームのレクチャーを受け、NY  LOS  VEGAS等 のREITの物件を見学に行きました。アメリカの場合、オフィースビル ホテル ショッピングモールが殆どでレジデンシャルはあまりありません。面白かったのは、刑務所がREITに組み込まれているのが、大変印象的でした。)


ファイナンスの背景には、当時、邦銀にはなじみのない、ノンリコースローンというファイナンスが後押しした要因もありました。GEキャピタル モルガンスタンレー リーマンブラザーズ ゴールドマンサックス等です。もう一つの資金背景には、シンガポールの政府系金融もありました。 


そのようにして、金融機関の不良債権処理が少しずつ進みだすと、株式市場に波及し、株価が上昇し初め、それが追風となり認知度が加速したのも事実です。


ざっと「ある種の不動産」のあらましは、このような所でしょうか。   この「ある種の不動産」は證券市場というマーケットで競わなければなりません。投資家に配当しなければなりませんので、物件保有数の絶対数を確保しなければなりません。先発組が、収益の安定した都心の物件をほぼ保有してしまっておりますので、後発組みは若干プレミアムがつく物件か、地方の物件を組み込むしかない訳です。又そこで争奪合戦という様相もあり、物件高騰という、お決まりの図式です。


ですから「ある種の不動産」はREIT全体のちょっと大げさに云えば、半分ぐらいは不安定な要素を含んでいると推察できます。ですから、今後資産の入れ替えが頻繁に行われると思います。例えばREIT保有の劣化した物件を密に損切り売却し、REITよりはずし、海外の不動産にファンド投資をするといった様な事も充分、考えられます。※若干の「法 」整備が必要


「その他の不動産」は需給バランスにより、ちょっと表現がおかしいとおもいますが、正常に価格調整されていくと考えられます。つまり下げ基調という事です。


「ある種の不動産」「その他の不動産」双方とも、10年後ぐらいから、ぼちぼちと人口減というバイアスを受ける事になり、新たな仕組み造りが必要になると考えられます。


只、人口減という将来は決してネガティブな社会ではなく、豊かさを享受できる社会になります。不動産を通して、この事は理論的に証明できます。又日本は世界一の債権国家である事も大きな要因でもあります。ですからメディアで今、報じられているようなぺスミズムの社会ではありません。ポジティブです。ブルです。このロジックはこの「ブロ具」にて、後日ご披露します。


ps:證券市場に関連して、最近「株式会社」はだれのものか?ステークホルダーの定義は? というu様な議論がなされておりますが、                                         そもそも、「株」というものをを発行し、投資家より資金を得、又投資家にリスクを負って貰う訳ですから「株式会社」は投資家・株主のものです。                                ステークホルダーは、その株式会社の経営陣とその社員です。 一般的には、その逆に解釈されていますが、その解釈は誤りです。正しくは株主が経営陣に執行権を与え社員が実行します。 この事をきちんと、理解しておかなければいけません。非常に大事な事です。ディビデントの今後の時代では大きな意味があります。


んんんんんんんん  書いたブロ具を読み返すと、やっぱり俺はAB型やな~。いつもの如く、支離滅裂 昨日の焼き鳥屋での、芋焼酎のせいもあるな~きっと。帰ってビールで中和しとこっと。ではこれにて アディオス!


 


 


 


 


 

peak oil ・exchange

「世界的石油生産のピークが提起する問題は、これまで人類が直面した事のないほど大きな問題だ。政治的、経済的、社会的な課題は巨大である。賢明な危機管理は、迅速な問題の認識と行動を我々に迫っている。」と警告を発している。すぐさま取組みを開始したとしても、20年はかかる挑戦だとも指摘している。さらに原油価格は早晩一バレル100$超になるという、ゴールドマンサックスの予測。ゴールドマンサックスは「われわれは、原油市場が超高騰期の初期段階に突入したと予測している」・・・・・・・「エネルギー地政学から読む國際政治」より。


冒頭からネガティブな文章の紹介でゴメンナサイ。以前、読んだ書籍の一節です。最近、原油価格がチョットきになっていましたので、この本をひっぱり出して、あらためて読み返してみました。その本の大変、気になった一節をそのまま転記、致しました。興味深い、内容がまだありましたが、長くなってしまいすので。


たしか2年くらい前、2004年前後に1バレル50$に高騰といったニュースをメディアがトップニュースで報じていたように記憶しています。それが今1バレル70$前後 ガソリン価格については、ご承知の通りです。昨日も謀安売りのガソリンスタンドは車列をつくりちょっとした渋滞を引き起こしていました。ハイブリッド車の売れ行きが急速に伸びているそうです。たまたまでしょうが地元紙の「熊日新聞」朝刊に 「広がるカーフリーデイ」クルマ社会見直そう なるタイトルで記事を掲載しておりました。ふ~んといった感じで読みました。


※関連報道 ワシントン発 ブッシュ大統領は4日、「外国のエネルギーに依存すればするほど、我々の競争力は下がり、人々は高賃金の仕事を持ちにくくなる」と述べ、原油の対外依存度を引き下げていく考えを改めて強調した。その方法として、燃料電池車の開発、エタノールによるガソリンの代替促進、原子力発電の推進を強調・・・・・9/5日 NIKKEI NETより


そう云えば、最近、車で走っておりますと、自転車に乗っている社会人らしき人を多く目にするような気がしますが、気のせいでしょうか?少し涼しくなったからでしょうか?又女性も増えた様な気がします。最近の自転車はなんかカッコいいですね!デザインが随分よくなりましたね。いい傾向ですよね。健康、省エネ、環境、それと何かカッコいいですよ。私もサイクルショップに行ってみようかな、確か子飼に「車輪舘」なんてサイクルショップがあったな!


exchange:対ユーロ 1ユーロ150円突破 チャートをみますと、これ又偶然でしょうか、2年く゛らい前より対円 対米ドルに対し右肩上がりになってます。これは単なる為替トレードだけではなく、貿易における決済通貨と外貨準備としてのカレンシーでしょうか、基軸通貨の変化の兆しでしょうか?これもチョット気になりますね。ユーロ高に平行して最近の株価上昇、今日の日経平均は先週末より223円上昇!ユーロも要因の一つかな。さて帰ってビールでも飲もう。ん、めざしあったかな?余計な事ですが、サントリーのビールは最近良くなりましたね。旨いです。(ビール一筋30数年ですから)

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