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熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

「ザ、不動産業の未来」Ⅱ

季節ですね~日課の早朝ジョグの途中、どこからともなくキンモクセイのいい香りを感じました。まだ花は咲いていないと思いますが、、、、、開花の前にも香りを放つのですね~。 「ザ、不動産業の未来」の続きですが、現在の「不動産業」の本質は広義的には「情報サービス産業」と云えると思います。 種々の開発事業、デベロップ、仲介、管理等、全てこの範疇には入ると考えられ細かく云えば、一次情報産業と二次情報産業のミックスされた情報産業と云えると思います。 一次情報は情報の生産、二次情報は一次情報で生産加工されてものをインフォメーション、アナウンスと云うのが二次情報と云えます。 大雑把な割合として一次が二割で八割は二次情報の取り扱いが業界での現状業態ではないかと思います。 タイトルの「ザ、不動産業の未来」において他業界からの参入は、この二次情報分野の八割に相当するボリュームゾーンの筈で、 ICT等のデジタルデバイスをツールとして参入、一定のシェアを確保するのはそう難しいものではないし時間軸的にも早期の段階・・・・と考えられます。 ・・・・・で、結論から申しますと・・・・将来の産業としての「不動産ビジネス」に於いて生産性、あるいわ付加価値を考えた場合一次情報の生産に特化・・・・ではないかと考えられます。 では一次情報を如何に生産するかとなるわけですが・・・・・開発、デベロップは一つの手段にしか過ぎず又、この手法は、ほぼ先細りのシミュレートの数値。では如何様な・・・・いろいろと考えられます。key wordは 概念的にsoftware的な発想の転換だと考えられ、「不動産ビジネス」と云うものをドラスティックに変える可能性があり高付加価値の実現性を生み出しビジネスの領域、即ち一次情報生産の新たな領域を創造する事になります。具体的には次回のブロ具からその一次情報生産について検討していきたいと思います・・・・ 。
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「ザ、不動産業の未来」 

昨日、秋晴れのもと藤崎八幡宮例大祭(通称ボシタ祭り)も終わり・・・少しずつ秋色に染まっていきます。 又、芸能界では安室 奈美恵の引退コンサートが出身地の沖縄で開催、全国のファンで大盛会とのNHKで報道。 ・・・・時代は変わったなあ~と・・・ぼ~っとテレビを見ながら・・・思う。 NHK(公益財団とは云え実質的には国営放送局)が午後七時のゴールデンタイムのトップニュースで安室奈美恵を報道?ボシタ祭りも何時から 藤崎八幡宮例大祭と名称が変わり?はたまた藤崎宮と何時から関連付けられたのか?いつまで馬を囃したてるのか・・・馬なしで人間だけでできないのか・・・。 ・・・まあ~時代と云うものは変わっていくものでもあり、変えなくてはならないものもある、・・・・世間ではnoproblemと云う事だろうなあ~と云う事で・・・「理解」は出来ないが「不解」と云う事で・・私の頭の「不理解」と云うタイトルのファイルに一旦処理…後に消去。 では本題に戻りまして「ザ、不動産業」の未来ですが・・・・・ 私見ではありますが5年後ぐらい以降の2023年~2024年前後から不動産業は社会の構造変化と伴に大きく変化せざるを得ない状況に。 従来の不動産業務は一昔前の専売小売りの酒店、米店、たばこ店と同様で規制に守られている業種、業務でこれは時代にそぐわなくなっているのは明らかで市場経済の変化に伴い政策的に転換しなければマクロ的な意味での社会、経済の停滞を招く事になり又業界に於ける新たな成長ビジネスが生まれにくく、規制緩和による他業種からの新たな参入ができる環境が必要条件と考えられます。 考えられる参入事業種は主に商業銀行(都銀・地銀・信金)、通信事業者(softbank.au.docomo)、保険代理店、ICT業者等は、はほぼ間違いなく 参入してきます。ハウスメーカー(大手・中小)、建築土木関係は従来より更に不動産業への軸足を強化してくる、と云うよりウエイトシフトせざるを得なくなります、コンビニもその一旦を担う可能性は大きいと考えられます。いずれの業種もデジタル化されたデーター保有とICT技術が最大の強みは言うまでも無い所で、「ヒト、モノ、カネ」→「ヒト、モノ、データー」へと事業要素が変わります。 その新たな参入業者の一つの参入パターンとして地域業者との業務提携(実質は買収に近い)・MA(資本注入はすでに始まっている)から始まるものと思います。 そして不動産ビジネスの大きな収益源である媒介・仲介手数料そのものの概念が変わりフィービジネスとしてシステム化される事が予想されます。 そのシステムも、そのものの契約行為のパターンによりその契約行為の安全性、フィデシャリー的相互確認性、保証性が期待される事になり、その事に対応出来うるスキルは十分条件ではなくやはり絶対的必要条件ではないかと考えられます。 続きは明日のブロ具にて書きたいと思っております。・・・宜しくお願いします。 。

VIVA!!並木坂

VIVA!並木坂、開設して13日にしかなりませんが新ためて「伸びしろ」と云うか可能性を感じます。 なんて云うんでしょう「街の暮らし」・・・でしょうか一言で表現しますと。 おそらく熊本では随一の暮らせる街、暮らしたくなる街・・・その雰囲気が醸し出されていますね・・・・ 古くからのお店、新しいお店が混在はしていますが自然発生的に街が形成されていて人工的な無機質さがなく 落着きと味わいがありますね・・・本能的なものに触れる感覚ですね・・・・。 私にとって一番嬉しいのはいろんな美味しいお店が沢山あり、ランチを日替わり、店替りして楽しんでおります。 本当に美味しいお店が沢山あり過ぎて・・・ そしてビジネスでありがたいのは自転車で機動的に動ける事です、15分以内でほぼどこにでも行けます、有難いですね ・・・・。 又、少しずつこの「ブロ具」でご紹介していきます・・・。 fin

次回ブログにてのつづき

なぜゴルフコースが、7割も8割も減少するのか・・・単純明快な事で、造り過ぎです。供給過剰と云う事です・・・前々回のブログ記しました様に1980年代初期より日本経済が輸出一辺倒から内需経済(消費経済)にシフトする際、「金融緩和」と云う経済政策をとりました・・・というよりプラザ合意により、特にアメリカの意向に沿う形でマネタリーストックを市中銀行を介して増大させていきました・・・そのマネーが証券市場と不動産市場他etcに大量に流れ過熱・・・オーバーシュート・・・マネーの供給による内需経済への誘導は方向性としては間違いではなかったのですが・・500ccの軽自動車の車体にいきなり3,000ccのエンジンを搭載し走らせてしまった、まだ走る道路も未整備状態で・・・です。箱が軽自動車ですからシャーシー、足回り、エンジンのパワーを伝えるシャフト等・・・パワーと車体そのものがアンバランスで・・これではもちません。結果、車はクラッシュ、車体はエンジンにより破壊(自滅)されました。・・・これが1990~1995年前後の資産経済・金融経済の本質です。・・・そのなごりが車体がクラッシュする前後に、雨後の筍ように作られたゴルフ場です。 始末に負えないのがこのゴルフ場で他に転用し活用するのが困難な代物です・・・・ですから開発当初のイニシャルコストのほぼ半値八掛けと云う投げ売りで投資家に転売され現在に至ってます。そして又、それによりゴルフコースが閉鎖された所は私が知り得る限りではありません。今も全コース何とかかんとか投資家が入れ代わり立ち代わり交代しながら営業を続けている状況です。本来開発当初から供給過剰であったものに加え、社会的プロセスの変化(ブレーキ)によりさらにゴルフ人口の減少と云うネガティブな要素が加わり約八割は淘汰されていく事がほぼあきらかです。この事は開発当初より開発事業者は或る程度シミュレートしていた筈です。・・・・・今の金融政策は当時の政策の亜流で表現が変わり「異次元」と云う名のもとに・・・・日銀という中央銀行を矢面に立たせた「金融経済」と「国負」のオぺレーション・コントロール・・・の様に思えます。・・・・つづきは次号にて

収益不動産のスポット市場とフォワード市場Ⅲ

日銀当座預金、マイナス金利へ・・・・・金融機関の積み増し分より-0.1%を2月16日より適用、即座に株式市場と為替が反応・・・・・が、市場関係者と云うかトレーダーは読み切っており、本日限りのアップダウン・・・週明けより若干の「芝居じみた」ドタバタのパフォーマンスは あるでしょうが。・・・・もはや株式市場はじめ、債券、コモディティ、資源等・・・健全な「マーケット」と云うのは存在しないのではないでしょうか・・・賭博化そのもの・・・でしょうか?・・・本来「金融」というのは経済の「潤滑油」であるはずですが・・・車のエンジンに例えていえば、ガソリンを燃料としてエンジンを駆動しシリンダー内のスムーズな動きと摩耗を防ぐため「潤滑油」で補い車を走らせるのですが・・・現在の経済エンジンは「潤滑油」が多すぎと云うか、潤滑油でエンジンを駆動させているのと同じで・・・一旦、走りかけますが、すぐに失速します。立往生はできても前に進みません。又、もはや内燃機関によるエンジンの時代では無いのに。にもかかわらず「内燃機関」で走ろうとするから進まない・・・今のスクランブル状態の経済に必要なのはまずは、精度の高い「コンパスorナビゲーション」・・・と優れた「テクノロジー」のような気がします。それに新たな「金融システム」と新たな「経済概念の創造」・・・大袈裟でしょうか。 イントロが大変長くなったのですが、テーマの「収益不動産のフォワード」・・・・結論をゴルフコースに例えて申しますと、熊本県内に現在34のゴルフコースがありますが、将来的に健全に存続するのはおそらく、7~10コース前後になるのではないのでしょうか・・・・70%~80%が他に転用、若しくは時間をかけ元の状態に戻す、いずれかでしょう・・・・プロセスは次回ブログにて・・・

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