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熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

ザ・不動産業の未来(最終回) バリュードライバー

ザ・不動産業の未来は今回で最終回に致します。 少~し専門的になりますが、今後の、「産業としての不動産ビジネス」はあらゆる分野に展開が可能なビジネスであると思いす。 あらゆる分野に展開可能と云う事は「ビジョン」の描き方次第でビジネスのスケールが一変する事を意味しています。 建築、土木をはじめ製造業・卸業・小売業・金融業・証券業・保険業・農林水産業他etc・・・・・への展開を狙える・・・・間接的な展開が主ではありますが、直接の事業参加も考えられるのではないか、(建築・土木は従来より多くの不動産事業者が参入済)現実的にはオペレーショナルなリモートコントロール等と云った展開でしょうか・・・・・。 不動産の一丁目一番地はバリュードライバーをブレイクダウンする。・・・・・事から始まります。 不動産の「安全性、安定性、収益性、流動性」がベーシックではありますが、不動産・不動産事業の一丁目一番地は「成長性」の見極めです。 「生産性」=「成長性」ではありません。生産性はある時点での状態でしかありません、生産性が現時点で高くても将来に於いてそれが維持できるコミットはあり得ませんし、仮に維持できたとしても生産性が増加した事にはなりません。 見極めの手段・方法は「不動産or不動産事業」のバリューをROA・ROICの手法を用いて分析する事で数値化する事ができます。将来の「成長性」の可能性と予測ができ同時にリスクとリターンの変数も値として確認できます。不動産・不動産事業・不動産投資事業のいずれに於いても「成長性」と云う観点が最も重要な要素で、「限界収益・最適利用」と云ったものは、ある時点においての一過性的な状態の事であり「収益の変化と増加、利用の変化と適度化」=「総体的な事業の成長」・・・・と云う事になります。
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coffee time 春いろいろonce more

桜の季節は別れのシーズンでもありますね・・・・。7~8年前くらいからでしょうか朝ののジョグの時、よくお会いしていたご夫婦が4月に東京に転勤との事・・・ いつもご夫婦で仲良くジョグされてらっしゃった方で・・・・お互い名前も知らない・・・すれ違いざま、一言ふた事、挨拶程度に言葉を交わす程度でありましたが・・・今朝は立ち止まり、転勤になった旨のご報告のお話しで・・・互いに何か寂しさが、もうお見掛けする事もないんだなあ~と思うと・・ やっぱり寂しさを感じますね~お人柄がいいご夫婦でらっしゃるだけに・・・・最初で最後の握手で・・互いに「お元気で・・・」の言葉を交わし・・・・ん・・・やっぱり「桜の花」は好きではないですね~。 やっぱり生きいきとした新緑のまぶしい五月、五月の真っ赤な薔薇、目の覚めるようなオレンジの薔薇が好きですね~。 ・・・・歌にもありますね「五月の薔薇」・・・メロディ-もいいですが、歌詞もいいですね~・・・・・ 余談はこれまでとして・・・・「春」と「薔薇」「ツツジ」他・・・・写真少々・・・once more IMG_2602.jpg 薔薇 縮小 IMG_2587.jpg pic_0064.jpg IMG_1571.jpg IMG_1558.jpg IMG_1578.jpg IMG_1579.jpg

ザ・不動産業の未来Ⅲ:パラダイムシフト

・・・・と、あるレストラン・・・・と、ある焼肉店・・・・と、あるラーメン店・・・・・ランチタイムにてのワンカットシーン~ 「いらっしゃいませ、お名前をお書き頂いて順番にお呼びしますのでお待ち下さ~い」 店内を見渡すと席はあいている~なぜ待つのか~席は空いているがまだ先客の後片付けができてない~ 中々後片付けができない、なぜ~あ~そうか客席数のわりにはスタッフが足りない・・・・人手不足? おそらくアルバイト、パートタイムのスタッフが足りていない。お客さんはくるが対応できないらしい、待たされたら食べずに帰る客もそれなりにいる筈・・・・もったいないなあと思う。 熊本でのパート、アルバイトさんの時給は概ね800円~1,000円いくかいかないかぐらいでしょうか、仮にその時給を1,200円~1,500円前後になったらどうでしょう、1,500円の時給で日に5時間、月に20日働いて7,500円×20日=150,000円、25日働くと187.500円 フルタイムと同程度の月に25日、8時間としますと月額300、000円の収入になります。 如何でしょう?おそらく人手不足と云うのは解消されるのではないでしょうか、結論からいいますと人手不足ではなく賃金が安いからだと考えられます。人に対するサービスの価値があまりにも低く評価されているのではないでしょうか、特に福祉関係においては精神的、肉体的負担の割には低すぎ「過酷」労働と同じニュアンスと云う事になります。 勿論、それ相応の所得を得るのであればサービスのクオリティが求められ、経営側においてもより高い経営能力と業務の「質」を高めなければ立ち行かなくなる事になります。 では労務コストの安い外国人を雇用すればと、安直な対処療法的施策では、これこそもとの木阿弥で広義的にはこれこそ「自分の首を閉める」・・・・と云う事になりますしGDP的にいえばマイナスと云う事になります。 又、先進国七か国の中で貧富の格差が一番大きいのは日本である事、一人当たりの所得も最下位である事も認識しておかなくてはなりません、貧富の格差が大きいのはアメリカではありません。 別の視点からサービス業と福祉関係に於いて抜本的に見直すべきは、扶養控除と補助金制度が相関しているように考えられます・・・・・この事に触れるとあまりにも長くなりますので詳細には触れませんが、いずれ見直さざるを得ない時がくるのは間違いないと思います、結論から云いますと「撤廃と削減」ではないでしょうか。 大変前置きがながくなりましたが、不動産業の未来・パラダイムシフトですが、これも結論から先に申しますと「不動産業」と「宅地建物取引業」の概念が変わります、前述の扶養控除と補助金制度と同様に変わらざるを得ない状況に社会が変化してきております、それも急速にパラダイムの概念が変わります。 その概念の変化とは、「不動産業」も「宅地建物取引業」も同義語で同じ業界と云う認識がありますが、「不動産業」も「宅地建物取引業」も概念的には無くなる事になります。社会的に求められるのは「産業としての不動産事業」ではないでしょうか、「不動産業」とどこが違うのか・・・・・? ・・・・・全く違います。読んで字のごとくではないですが「業」と「産業」の違いと云えば解り易いと思います。 これも長くなりますので、あまり詳しくは述べませんが、一つの大きな要因として云えるのは市場性の変化です。 世代別人口構造の変化、特に生産年齢人口の(現在の定義では15才~65才未満)急速な減少です、それも全体的な人口減少のなかでの生産年齢人口の減少です。不動産マーケットを形成する上で一番、プラス・マイナスのバイアスが強い人口帯の変化は 不動産業以外の分野でも同様の事が云えるのですが、製造業、小売業(大規模)、建築業等は海外の市場を求めて展開する事ができますが、不動産業は土地の情報は輸出できても土地そのものを輸出する事はできません、観光産業と同じです。 日本の観光地を輸出する事はできない事と同じです。 概念的表現ではありますが必然的に「産業としての不動産事業」にシフトできなければスピンアウトする事になります。 続きはパートⅣにて。

2019年

新年あけましておめでとうごさいます。 皆様にとっていい年になります様・・・・・微力ながら業務を通じ応援申し上げます。 更なる充実した業務を行う事が一番、お役に立つ事ではないかと日々、考えている所でございます。 今、社会は「デジタル」と云うシステムに大きく舵をきり突き進み変化し一歩ずつ進化・・・・・その道中。 具体的には、経済効率性を極める事により、安定したより豊かな生活を求め・・・システムチェンジ・・・と云う事でしょうか。 システムが変わる中に於いては大きな負荷がかかり、それに耐えうる強いパワーが必然的に要求される事になります。 経済効率性を新たに生み出すサイド、それを享受するサイドのいずれのサイドに立っても同様だと考えられます。 ではそれに「耐えうる強いパワー」とはどんなパワーなんでしょうか・・・・ 知力、体力、精神力いずれもそれなりのレベルは条件だと思いますが、それだけでは不十分だと思います。 私自身で考え思うには、人間が持つ感性が・・・・ものを云う社会(時代)の様な気がします。 それも「より豊かな感性」ではないかと思います。 無機質なデジタルの中に有機的な感性を落としこめなければシステムチェンジ、シフトチェンジの負荷に耐える事が出来なくなる 可能性があります。 日々、変わりゆく生活環境の中において「感性」を磨く事が大事ではないかと思います。 「禅」で説く「無」の境地と真逆の、「本能」をとぎ澄まし解放する事が「感性の豊かさ」につながり、「感性」力を増幅させ変化、進化に対する耐性ができ・・・・負荷に耐えうるパワーだと考えられ「感性」=「本能」は同義であると思います。 人間社会はどうしても「理性」と云う社会性を重要視する傾向になり「感性」=「本能」を抑圧するシチュエーションが多く 「鬱」的な状態になりがちな一面があり、「社会性・理性」一辺倒では変化の激しいデジタルシステム社会では「安定したより豊かな生活」は精神的にも物理的にも享受できないのではないでしょうか? 「理性」と云うストレートのなかに「感性」=「本能」と云う「フレーバー」を効かせブレンドする事により無機質なデジタル社会に耐えうるパワーが生まれる様な気がします。 それもマイルドな「しなやかなパワー」です。 人間社会、社会性=鉄筋コンクリートだけの様な無機質なものだけでは「生活」と云う生きるパワーは生まれないような気がします。 「人間臭さ」と云うエスプレッソも適宜、特に必要な時代だと思います。 〇

「ザ、不動産業の未来」Ⅱ

季節ですね~日課の早朝ジョグの途中、どこからともなくキンモクセイのいい香りを感じました。まだ花は咲いていないと思いますが、、、、、開花の前にも香りを放つのですね~。 「ザ、不動産業の未来」の続きですが、現在の「不動産業」の本質は広義的には「情報サービス産業」と云えると思います。 種々の開発事業、デベロップ、仲介、管理等、全てこの範疇には入ると考えられ細かく云えば、一次情報産業と二次情報産業のミックスされた情報産業と云えると思います。 一次情報は情報の生産、二次情報は一次情報で生産加工されたものをインフォメーション、アナウンスと云うのが二次情報と云えます。 大雑把な割合として一次が二割で八割は二次情報の取り扱いが業界での現状業態ではないかと思います。 タイトルの「ザ、不動産業の未来」において他業界からの参入は、この二次情報分野の八割に相当するボリュームゾーンの筈で、 ICT等のデジタルデバイスをツールとして参入、一定のシェアを確保するのはそう難しいものではないし時間軸的にも早期の段階・・・・と考えられます。 ・・・・・で、結論から申しますと・・・・将来の産業としての「不動産ビジネス」に於いて生産性、あるいわ付加価値を考えた場合一次情報の生産に特化・・・・ではないかと考えられます。 では一次情報を如何に生産するかとなるわけですが・・・・・開発、デベロップは一つの手段にしか過ぎず又、この手法は、ほぼ先細りのシミュレートの数値。では如何様な・・・・いろいろと考えられます。key wordは 概念的にsoftware的な発想の転換だと考えられ、「不動産ビジネス」と云うものをドラスティックに変える可能性があり高付加価値の実現性を生み出しビジネスの領域、即ち一次情報生産の新たな領域を創造する事になります。具体的には次回のブロ具からその一次情報生産について検討していきたいと思います・・・・ 。

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