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熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

不動産のプライマリーマーケット

前回の「ブロックチェーンと不動産」に書いたものの続きにになりますが、不動産の流動化には不動産の証券化である REITがあります。証券化とは金融商品の一種であり投資家にとっては直接投資ではなく信託と云うアブソーバを通じての 投資となり現物の不動産に投資というわけではありません。 RIETの現在の主な投資は機関投資家として日本銀行、間接金融である商業銀行(都銀・地銀・信金)が主な買い手であります。 特に最近は地方銀行が超低金利の施策により本業の利益が減少していく中で投資信託、特にREIT投資に傾倒と云う状況です。 今後、不動産の証券化とは違う新たな不動産マーケットが誕生します。 それはブロックチェーンと云う非常に優れたシステムを使ったマーケットの創出です。 そのプライマリーマーケットは業者、プロのマーケットで、取引の正確さとスピード、情報精度の高さ、リスク開示等が大きな特徴であり そして取引におけるコストが大きく軽減される事がプロのマーケットの活況さを維持する事になります。 ブロックチェーンの分散台帳システムがそれらを現実化します。 大きなポイントは取引の対価として法定通貨(円)ではなくトークンを使う事・所有権登記等の登記を要しない、この二点が大きな ポイントでありそのプライマリーマーケットを創出する事により、不動産市場全体の市況を大きく変える事が可能となります。 不動産と云う社会資本を、新たなマーケットを創出する事により、有効化、適用化、安全化を促す事により新たな経済効果を生み出すことになります。 次回はセカンダリーマーケットについてブログします。
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ブロックチェーンと不動産

AI,IOT,ITC,5G・・・etc・・・変化の激しい社会に突入と云う感覚・・・その感覚を肌身をもって感じながら・・・研究・模索 の毎日、と云えば大袈裟かもしれませんが・・・その実を考えると・・・業界に今まで無かったビジネスが生まれる要素・土壌が インキュベーション化・・・の気配を感じます。 その最大のものは新たな市場、マーケットが形成される可能性をDIGITAL TECHNIQUEが新たなステージに入り現実的なものに なろうとしています。 そのDIGITAL TECHNIQUEとBLOCKCHAINとのかけ合わせ的な融合システムがそれを可能とします。 そしてダイナミックな市場が形成されると考えられます。 概念的なimageとしては不動産をhardの概念からsoftに置き換える事から始まる・・・・と云う事でしょうか。 内容は全く変わりますが2019WORLDCUP RUGBY大変エキサイティングでしたね・・・今まで全く興味も無かった競技 ですがワンチームジャパンが勝ち進むにつれその迫力に魅了されすっかりファンになりました。 来年1月から始まるトップリーグが待ち遠しく感じます。 まだルールが少し解らない所がありますが、それでもあの迫力とルールの厳格さ特に審判の絶対的な存在もいいですね。

売却か所有継続か?

売却か所有継続か?・・・・。この事には色々な見方、捉え方、考え方が・・・様々あります。 まず不動産を「資産」をとして捉えるのか、「資本」として捉えるのかで判断する前提が大きく違ってきます。 私たちが生活・経済活動する社会は市場経済というシステム、枠組みの中で成り立っているのは皆様ご存じの通りです。 市場経済=あらゆる物・財・サービスのやり取りを価値化し貨幣と云う流動性をもって「やり取り」しています。 市場経済=あるゆる物・財・サービス=価値化=貨幣化、と云う事になり、「あらゆる物・財・サービス」というのがキーワードで且つ基本的な普遍的要素・・・・です。 その前提に於いて「不動産」を考えた場合、「資産」・「資本」どちらとも取れるものではありますが、市場経済に於いては「資産」が「資本」に変化し「資本」が「資産」に変化する、どちらでも可能で会計上ではB/Sで反映する事になります・・・・と云う事は市場経済に於いては「資産」と云うのは概念的なものとシンプルに捉えると、資産=資本であり、不動産=資本と云う考え方が市場経済システムのなかでは先程の普遍的要素となり得ます。 前置きが少し長くなりましたが、「売却か所有継続か?」を検討する場合においても「資本」としてアプローチしていきます。 基本的には以下の三つのアプローチをもって検討していきます。 一つは資本としての①「売却価値」とバリエーション、次の二つ目は「売却価値」に伴う資本としての②「売却効果」のバリエーション、三つ目は資本としての③「継続保有価値」・・・を検討する事からスタートします。 その検証方法については・・・・次回のブロ具にて・・・・。

RevenueRealEstate or InvesttmentRealEstateのLiqidityProviderとStrategist

リベニュリアルエステイト(RevenueRealEstate)・収益不動産 インベストメントリアルエステイト(InvestmentRealEstate)・不動産投資 リクイディティプロバイダー(LiqidityProvider)・流動性の創出 ストラテジスト(Strategist)・戦略的資産運用 ・・・・・何かあまり聞きなれない英語・カタカナ文字ですが不動産の金融化ないしは金融商品化・・・1990年頃に云われて久しくなりますが、アメリカの経済戦略、いわゆるプラザ合意により内需拡大の下、マネーが株、不動産に湯水のごとく注がれます(金融政策の失敗)・・・・結果いずれも暴落・・・・不良債権の山積み・・・金融危機・・・・大手証券会社、都銀の破錠・・・・当時の不動産を値踏みする時によく使われた言葉に、半値八掛二割引・・・実際、投機目的の不動産はほぼその通りになりました。・・・・それでアメリカより輸入?・・アメリカの証券化システムを真似ます・・・不動産を流動化する為(実際には負動産の流動化)・・・J・Reatの創設・・・・税も投入されます・・・・それから紆余曲折の上現在・・・30年経過(平成2年~)これが平成時代の金融経済の印象です。現在は低金利(マネタリーベースではマイナス)と日銀マネーにより株価・不動産価値・経済レベルを維持?・・・・ と云った所でしょうか。そして終わりゆく「平成」・・・・元号が変わる(天皇退位、即位)、変えると表現してもいいと思います・・・昭和から平成・・・経済とその政策目的も潮目となりました・・・・「令和」はどのような時代、経済は?・・・一言でいうと「偶有」である事は確かだと思います。確実性と不確実性の混合です・・・・・只、来たる「令和」と限らず、振り返って考えてみると、いつの時代も「偶有」であった様な感がします。因果関係の「因」と「果」は結果論として結論付ける表現で、その時点、最中に於いては「因」も「果」も概念的意識は持ち得ない筈・・・・やはり「偶有」の連続と考えられます。 さて、不動産の話に戻ります・・・・「令和」の時代の何時頃の時点になるか分かりませんが、通信技術(デジタル技術)の更なる進化により不動産をリキャップするビジネスが生まれます・・・すでに一部cloudファンディングと云う形でグロースしておりその認識・普及度もプラットフォーマーの登場でアクセルが踏み込まれ、間接金融から直接金融へとシフトチェンジする・・・ファイナンスの多様化が進みます・・・そのプラットフォーマーは銀行等の従来の金融機関ではなく、デジタル通信技術系の企業である事は云うまでもありません。特にスタートアップのアントレプレナーにとっては大変、心強いファイナンスの存在と云う事になります。 次に新たに検討されている不動産ビジネスは・・・・はLiqidityProvider不動産の流動性の創出 です。 ・・・日本の不動産の権利形態は土地・建物が別個の権利形態になっている事が新たな流動化の大きな素因で、欧米では土地の上に建物が建っているとその土地・建物は一つの不動産という権利形態になっていますが、日本の場合前記しましたように土地と建物という別個の不動産の権利形態である事・・・・・それにその不動産が何らかの収益性があれば更にパフォームされます。 「土地」・「建物」・「収益」を各々個別の権利として流動化させるビジネスです、これも先程のデジタルの技術が成せる流動化ビジネスです。それに定期借家・定期借地・事業用借地のオプションが加われば、更に多様な流動化ポートフォリオが組成できます。 従来ですと例えば、ある賃貸マンションを一つのパターンとして考えた場合・・・土地・建物、収益はその土地・建物に内在され土地・建物・収益の三つがワンセットとなり流動化されている訳ですが・・・結果、その不動産のバリューが充分な評価をされていない、バリューを見落とされている、流動性が劣る・・・・ こう云ったケースは少なくない筈で・・・土地・建物・収益に各々のオプションを持たせ流動化、バリュエーションすることで新たなマーケット、不動産ビジネスが生まれます。・・・・・それにはブロックチェーンのデジタルシステムが有効とも考えられます。 要は流動性を如何に促すか・・・です。株・債券等に於いては流動性の乏しい銘柄、発行主体は市場性に乏しいものになり評価は低くなるのと同じで・・・・。この新たな不動産の流動化ビジネスの市場ボリュームは少なくありません。市場経済=流動性です。 来る「令和」の時代の比較的早い時期に「創出」される事に期待し・・・・・fin。

ザ・不動産業の未来(最終回) バリュードライバー

ザ・不動産業の未来は今回で最終回に致します。 少~し専門的になりますが、今後の、「産業としての不動産ビジネス」はあらゆる分野に展開が可能なビジネスであると思いす。 あらゆる分野に展開可能と云う事は「ビジョン」の描き方次第でビジネスのスケールが一変する事を意味しています。 建築、土木をはじめ製造業・卸業・小売業・金融業・証券業・保険業・農林水産業他etc・・・・・への展開を狙える・・・・間接的な展開が主ではありますが、直接の事業参加も考えられるのではないか、(建築・土木は従来より多くの不動産事業者が参入済)現実的にはオペレーショナルなリモートコントロール等と云った展開でしょうか・・・・・。 不動産の一丁目一番地はバリュードライバーをブレイクダウンする。・・・・・事から始まります。 不動産の「安全性、安定性、収益性、流動性」がベーシックではありますが、不動産・不動産事業の一丁目一番地は「成長性」の見極めです。 「生産性」=「成長性」ではありません。生産性はある時点での状態でしかありません、生産性が現時点で高くても将来に於いてそれが維持できるコミットはあり得ませんし、仮に維持できたとしても生産性が増加した事にはなりません。 見極めの手段・方法は「不動産or不動産事業」のバリューをROA・ROICの手法を用いて分析する事で数値化する事ができます。将来の「成長性」の可能性と予測ができ同時にリスクとリターンの変数も値として確認できます。不動産・不動産事業・不動産投資事業のいずれに於いても「成長性」と云う観点が最も重要な要素で、「限界収益・最適利用」と云ったものは、ある時点においての一過性的な状態の事であり「収益の変化と増加、利用の変化と適度化」=「総体的な事業の成長」・・・・と云う事になります。