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熊本県 熊本市 不動産 コウナン・レクセル

不動産に於るニュースと解析並びに 熊本及び九州エリアの不動産動向をリポートします。

売却か所有継続か?

売却か所有継続か?・・・・。この事には色々な見方、捉え方、考え方が・・・様々あります。 まず不動産を「資産」をとして捉えるのか、「資本」として捉えるのかで判断する前提が大きく違ってきます。 私たちが生活・経済活動する社会は市場経済というシステム、枠組みの中で成り立っているのは皆様ご存じの通りです。 市場経済=あらゆる物・財・サービスのやり取りを価値化し貨幣と云う流動性をもって「やり取り」しています。 市場経済=あるゆる物・財・サービス=価値化=貨幣化、と云う事になり、「あらゆる物・財・サービス」というのがキーワードで且つ基本的な普遍的要素・・・・です。 その前提に於いて「不動産」を考えた場合、「資産」・「資本」どちらとも取れるものではありますが、市場経済に於いては「資産」が「資本」に変化し「資本」が「資産」に変化する、どちらでも可能で会計上ではB/Sで反映する事になります・・・・と云う事は市場経済に於いては「資産」と云うのは概念的なものとシンプルに捉えると、資産=資本であり、不動産=資本と云う考え方が市場経済システムのなかでは先程の普遍的要素となり得ます。 前置きが少し長くなりましたが、「売却か所有継続か?」を検討する場合においても「資本」としてアプローチしていきます。 基本的には以下の三つのアプローチをもって検討していきます。 一つは資本としての①「売却価値」とバリエーション、次の二つ目は「売却価値」に伴う資本としての②「売却効果」のバリエーション、三つ目は資本としての③「継続保有価値」・・・を検討する事からスタートします。 その検証方法については・・・・次回のブロ具にて・・・・。
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RevenueRealEstate or InvesttmentRealEstateのLiqidityProviderとStrategist

リベニュリアルエステイト(RevenueRealEstate)・収益不動産 インベストメントリアルエステイト(InvestmentRealEstate)・不動産投資 リクイディティプロバイダー(LiqidityProvider)・流動性の創出 ストラテジスト(Strategist)・戦略的資産運用 ・・・・・何かあまり聞きなれない英語・カタカナ文字ですが不動産の金融化ないしは金融商品化・・・1990年頃に云われて久しくなりますが、アメリカの経済戦略、いわゆるプラザ合意により内需拡大の下、マネーが株、不動産に湯水のごとく注がれます(金融政策の失敗)・・・・結果いずれも暴落・・・・不良債権の山積み・・・金融危機・・・・大手証券会社、都銀の破錠・・・・当時の不動産を値踏みする時によく使われた言葉に、半値八掛二割引・・・実際、投機目的の不動産はほぼその通りになりました。・・・・それでアメリカより輸入?・・アメリカの証券化システムを真似ます・・・不動産を流動化する為(実際には負動産の流動化)・・・J・Reatの創設・・・・税も投入されます・・・・それから紆余曲折の上現在・・・30年経過(平成2年~)これが平成時代の金融経済の印象です。現在は低金利(マネタリーベースではマイナス)と日銀マネーにより株価・不動産価値・経済レベルを維持?・・・・ と云った所でしょうか。そして終わりゆく「平成」・・・・元号が変わる(天皇退位、即位)、変えると表現してもいいと思います・・・昭和から平成・・・経済とその政策目的も潮目となりました・・・・「令和」はどのような時代、経済は?・・・一言でいうと「偶有」である事は確かだと思います。確実性と不確実性の混合です・・・・・只、来たる「令和」と限らず、振り返って考えてみると、いつの時代も「偶有」であった様な感がします。因果関係の「因」と「果」は結果論として結論付ける表現で、その時点、最中に於いては「因」も「果」も概念的意識は持ち得ない筈・・・・やはり「偶有」の連続と考えられます。 さて、不動産の話に戻ります・・・・「令和」の時代の何時頃の時点になるか分かりませんが、通信技術(デジタル技術)の更なる進化により不動産をリキャップするビジネスが生まれます・・・すでに一部cloudファンディングと云う形でグロースしておりその認識・普及度もプラットフォーマーの登場でアクセルが踏み込まれ、間接金融から直接金融へとシフトチェンジする・・・ファイナンスの多様化が進みます・・・そのプラットフォーマーは銀行等の従来の金融機関ではなく、デジタル通信技術系の企業である事は云うまでもありません。特にスタートアップのアントレプレナーにとっては大変、心強いファイナンスの存在と云う事になります。 次に新たに検討されている不動産ビジネスは・・・・はLiqidityProvider不動産の流動性の創出 です。 ・・・日本の不動産の権利形態は土地・建物が別個の権利形態になっている事が新たな流動化の大きな素因で、欧米では土地の上に建物が建っているとその土地・建物は一つの不動産という権利形態になっていますが、日本の場合前記しましたように土地と建物という別個の不動産の権利形態である事・・・・・それにその不動産が何らかの収益性があれば更にパフォームされます。 「土地」・「建物」・「収益」を各々個別の権利として流動化させるビジネスです、これも先程のデジタルの技術が成せる流動化ビジネスです。それに定期借家・定期借地・事業用借地のオプションが加われば、更に多様な流動化ポートフォリオが組成できます。 従来ですと例えば、ある賃貸マンションを一つのパターンとして考えた場合・・・土地・建物、収益はその土地・建物に内在され土地・建物・収益の三つがワンセットとなり流動化されている訳ですが・・・結果、その不動産のバリューが充分な評価をされていない、バリューを見落とされている、流動性が劣る・・・・ こう云ったケースは少なくない筈で・・・土地・建物・収益に各々のオプションを持たせ流動化、バリュエーションすることで新たなマーケット、不動産ビジネスが生まれます。・・・・・それにはブロックチェーンのデジタルシステムが有効とも考えられます。 要は流動性を如何に促すか・・・です。株・債券等に於いては流動性の乏しい銘柄、発行主体は市場性に乏しいものになり評価は低くなるのと同じで・・・・。この新たな不動産の流動化ビジネスの市場ボリュームは少なくありません。市場経済=流動性です。 来る「令和」の時代の比較的早い時期に「創出」される事に期待し・・・・・fin。

ザ・不動産業の未来(最終回) バリュードライバー

ザ・不動産業の未来は今回で最終回に致します。 少~し専門的になりますが、今後の、「産業としての不動産ビジネス」はあらゆる分野に展開が可能なビジネスであると思いす。 あらゆる分野に展開可能と云う事は「ビジョン」の描き方次第でビジネスのスケールが一変する事を意味しています。 建築、土木をはじめ製造業・卸業・小売業・金融業・証券業・保険業・農林水産業他etc・・・・・への展開を狙える・・・・間接的な展開が主ではありますが、直接の事業参加も考えられるのではないか、(建築・土木は従来より多くの不動産事業者が参入済)現実的にはオペレーショナルなリモートコントロール等と云った展開でしょうか・・・・・。 不動産の一丁目一番地はバリュードライバーをブレイクダウンする。・・・・・事から始まります。 不動産の「安全性、安定性、収益性、流動性」がベーシックではありますが、不動産・不動産事業の一丁目一番地は「成長性」の見極めです。 「生産性」=「成長性」ではありません。生産性はある時点での状態でしかありません、生産性が現時点で高くても将来に於いてそれが維持できるコミットはあり得ませんし、仮に維持できたとしても生産性が増加した事にはなりません。 見極めの手段・方法は「不動産or不動産事業」のバリューをROA・ROICの手法を用いて分析する事で数値化する事ができます。将来の「成長性」の可能性と予測ができ同時にリスクとリターンの変数も値として確認できます。不動産・不動産事業・不動産投資事業のいずれに於いても「成長性」と云う観点が最も重要な要素で、「限界収益・最適利用」と云ったものは、ある時点においての一過性的な状態の事であり「収益の変化と増加、利用の変化と適度化」=「総体的な事業の成長」・・・・と云う事になります。

coffee time 春いろいろonce more

桜の季節は別れのシーズンでもありますね・・・・。7~8年前くらいからでしょうか朝ののジョグの時、よくお会いしていたご夫婦が4月に東京に転勤との事・・・ いつもご夫婦で仲良くジョグされてらっしゃった方で・・・・お互い名前も知らない・・・すれ違いざま、一言ふた事、挨拶程度に言葉を交わす程度でありましたが・・・今朝は立ち止まり、転勤になった旨のご報告のお話しで・・・互いに何か寂しさが、もうお見掛けする事もないんだなあ~と思うと・・ やっぱり寂しさを感じますね~お人柄がいいご夫婦でらっしゃるだけに・・・・最初で最後の握手で・・互いに「お元気で・・・」の言葉を交わし・・・・ん・・・やっぱり「桜の花」は好きではないですね~。 やっぱり生きいきとした新緑のまぶしい五月、五月の真っ赤な薔薇、目の覚めるようなオレンジの薔薇が好きですね~。 ・・・・歌にもありますね「五月の薔薇」・・・メロディ-もいいですが、歌詞もいいですね~・・・・・ 余談はこれまでとして・・・・「春」と「薔薇」「ツツジ」他・・・・写真少々・・・once more IMG_2602.jpg 薔薇 縮小 IMG_2587.jpg pic_0064.jpg IMG_1571.jpg IMG_1558.jpg IMG_1578.jpg IMG_1579.jpg

ザ・不動産業の未来Ⅲ:パラダイムシフト

・・・・と、あるレストラン・・・・と、ある焼肉店・・・・と、あるラーメン店・・・・・ランチタイムにてのワンカットシーン~ 「いらっしゃいませ、お名前をお書き頂いて順番にお呼びしますのでお待ち下さ~い」 店内を見渡すと席はあいている~なぜ待つのか~席は空いているがまだ先客の後片付けができてない~ 中々後片付けができない、なぜ~あ~そうか客席数のわりにはスタッフが足りない・・・・人手不足? おそらくアルバイト、パートタイムのスタッフが足りていない。お客さんはくるが対応できないらしい、待たされたら食べずに帰る客もそれなりにいる筈・・・・もったいないなあと思う。 熊本でのパート、アルバイトさんの時給は概ね800円~1,000円いくかいかないかぐらいでしょうか、仮にその時給を1,200円~1,500円前後になったらどうでしょう、1,500円の時給で日に5時間、月に20日働いて7,500円×20日=150,000円、25日働くと187.500円 フルタイムと同程度の月に25日、8時間としますと月額300、000円の収入になります。 如何でしょう?おそらく人手不足と云うのは解消されるのではないでしょうか、結論からいいますと人手不足ではなく賃金が安いからだと考えられます。人に対するサービスの価値があまりにも低く評価されているのではないでしょうか、特に福祉関係においては精神的、肉体的負担の割には低すぎ「過酷」労働と同じニュアンスと云う事になります。 勿論、それ相応の所得を得るのであればサービスのクオリティが求められ、経営側においてもより高い経営能力と業務の「質」を高めなければ立ち行かなくなる事になります。 では労務コストの安い外国人を雇用すればと、安直な対処療法的施策では、これこそもとの木阿弥で広義的にはこれこそ「自分の首を閉める」・・・・と云う事になりますしGDP的にいえばマイナスと云う事になります。 又、先進国七か国の中で貧富の格差が一番大きいのは日本である事、一人当たりの所得も最下位である事も認識しておかなくてはなりません、貧富の格差が大きいのはアメリカではありません。 別の視点からサービス業と福祉関係に於いて抜本的に見直すべきは、扶養控除と補助金制度が相関しているように考えられます・・・・・この事に触れるとあまりにも長くなりますので詳細には触れませんが、いずれ見直さざるを得ない時がくるのは間違いないと思います、結論から云いますと「撤廃と削減」ではないでしょうか。 大変前置きがながくなりましたが、不動産業の未来・パラダイムシフトですが、これも結論から先に申しますと「不動産業」と「宅地建物取引業」の概念が変わります、前述の扶養控除と補助金制度と同様に変わらざるを得ない状況に社会が変化してきております、それも急速にパラダイムの概念が変わります。 その概念の変化とは、「不動産業」も「宅地建物取引業」も同義語で同じ業界と云う認識がありますが、「不動産業」も「宅地建物取引業」も概念的には無くなる事になります。社会的に求められるのは「産業としての不動産事業」ではないでしょうか、「不動産業」とどこが違うのか・・・・・? ・・・・・全く違います。読んで字のごとくではないですが「業」と「産業」の違いと云えば解り易いと思います。 これも長くなりますので、あまり詳しくは述べませんが、一つの大きな要因として云えるのは市場性の変化です。 世代別人口構造の変化、特に生産年齢人口の(現在の定義では15才~65才未満)急速な減少です、それも全体的な人口減少のなかでの生産年齢人口の減少です。不動産マーケットを形成する上で一番、プラス・マイナスのバイアスが強い人口帯の変化は 不動産業以外の分野でも同様の事が云えるのですが、製造業、小売業(大規模)、建築業等は海外の市場を求めて展開する事ができますが、不動産業は土地の情報は輸出できても土地そのものを輸出する事はできません、観光産業と同じです。 日本の観光地を輸出する事はできない事と同じです。 概念的表現ではありますが必然的に「産業としての不動産事業」にシフトできなければスピンアウトする事になります。 続きはパートⅣにて。

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